胡‧说楼市｜放水刺激新盘销情转旺，《施政报告》还会出招吗?

内地推出一系列措施救市，刺激港股回升。减息后的首星期，本港楼市原本没有太大反应，但到了第二周，一手新盘开始热销，市场开始有人形容楼市摆脱了阴霾。地产建设商会执委会主席梁志坚更认为，本港楼市已见底，预期将会慢慢反弹，新盘价格亦止跌回升。

减息后的第一週，本港楼市并未见显着反应，反映该周市况的中原城市领先指数报135.8，按周下跌0.97%，更创下逾八年的新低，回到了2016年8月底水平，也使今年以来的楼价累计下跌7.71%。这意味着二手市场的买卖气氛，进入减息周期后，并未使业主心态显得强硬，目前卖家多数选择减价出售。

市场焦点都落在了一手新盘市场。其后内地降準及下调7天期逆回购利率，也引导银行将「存量房贷利率」平均降低0.5厘，本港股市率先反弹，扭转之前的悲观情绪，市场气氛达到高位，恒指录得过千点升幅，成交额数千亿元，创下历史新高，发展商自然借着利好消息迅速推出项目。

继英皇的跑马地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」和新地元朗站的「The YOHO Hub II」以低价热卖后，新地启德站的「天玺‧天」首日有多少卖多少；就算是交通不便的元朗「尚柏」，在100元印花税也有选择的吸引下，亦售出94个单位，接近售罄首轮货源的98个单位。

但需留意几点，除了发水票因素会推高销售外，早前几个热销的新盘依然以劈价推售。丽新的「尚柏」两张价单共98伙，预计套现约2.9亿元，但该地皮的地价已达2.098亿元，尚未计入任何建筑成本，发展商大有可能以蚀让价推售项目。

之前提到需关注新地「天玺‧天」未来的定价策略。由于「天玺‧天」的定价接近地价成本，次轮销售虽然提高了均价，但发展商表示原价加推。首轮套现15.6亿元，次轮推出120伙，折扣后共获得8.8亿元。这样两轮共售出22%单位的「天玺‧天」，将共套现约24亿元，尚未达到地价成本251.61亿元的10%。

目前新盘在销售量上有不错成绩，市场对新盘定价的承受底线也初步浮现，但目前出售的多为减价盘，发展商暂未有条件加价，楼市可能短时间站稳，但未能确定能否进一步上升，可能还要观望一段时间，尤其是内地的救市措施持续多久，真正有多少资金流入本地市场，仍需多加注意。

未来几天的《施政报告》会否配合中央，再推出强力措施救市。此外，关注发展商会否像二月全面撤辣一样急于求量而劈价推盘？